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用usdt充值(www.caibao.it):《房地产经济学》| 房地产的问题与逻辑

日期:2021-02-26 浏览:

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文 | 清和  智本社社长

“大学之道,知识之美”,迎接来到智本社硬课堂,与清和社长一起开启一门新的课程――《房地产经济学》。

住房问题,困扰着中国千千万万个家庭。少数人因房价上涨暴富,多数人因房价上涨焦虑。有人因没钱买房没能与女友娶亲,有人因没钱买房没能给孩子提供好的教育,也有人因背负房贷而卖命事情。

很多人问,房价为什么一直上涨?为什么越调控越涨?曾经展望房价下跌的经济学家都阵亡了,只有售楼小姐才是你的真爱。

要把中国房地产搞清楚,确实不容易。看懂了中国房地产,基本上就看懂了中国经济。

房地产,既是市场问题,又是民生问题。严格来说,房地产是市场,住房是民生。

房地产,既是消费品,又是投资品。有人盼望一瓦栖身,有人买屋子却只为炒房赚钱。

我们常说,市场的归市场,凯撒的归凯撒。然则,房地产却是“市场的不归市场,凯撒的不归凯撒”。市场与民生,消费品与投资品,这四大元素无序混杂,房地产自然就成了一个麻团,令人捉摸不透。

好比,2020年头,深圳几千万一套的豪宅被“秒光”。关内房价动辄超10万一平方,已经远远超过了深圳通俗家庭收入所能蒙受的局限。然则,深圳豪宅依然被人疯抢。这是怎么回事?

事实上,从任何一个单一的角度看房地产,都容易一叶障目。好比家庭收入、城市化、人口、GDP、钱币、投资品、保障性住房、调控政策等因素都跟房价有关系,但将这些因素综合起来,我们也很难理清一个头绪,这些因素之间存在什么关系。

以是,我们有需要洞悉中国房地产的本质。只有洞悉本质,我们才气拨开迷雾,搞清楚为什么中国的房价在已往20年连续上涨?是什么扭曲了房价?

我们知道,垄断与人为干预,都可能扭曲市场价钱。在本课程第一讲中,我将提出扭曲房价的四大因素:土地垄断、钱币垄断、刚需“矮化”以及欠妥的调控政策。

一说到土地垄断,一些人就会想到大资源家垄断了土地。然则,很少人继续深入思索:为什么大资源家可以垄断土地?大资源家的土地来自那里?

好比,香港的土地及房地产被李嘉诚等家族控制,房价奇高。这些大家族的土地又是从那里来的?

领会过香港土地市场的社友知道,香港的土地产权归香港政府所有,香港政府接纳土地批租制度,将土地的使用权租给开发商及企业。以是,这些大家族的土地都是从政府手中拍卖而来的。

换言之,绝大多数香港住民没有自己的土地,香港政府垄断土地,统一批租,才导致土地集中到大地产商手中。这才是问题的泉源。

再看中国内地。中国的土地属于国有或集体所有制,改造开放后才从香港引进了批租制度,将使用权租给开发商及企业。以是,与香港情形类似,政府土地垄断和批租制度导致土地集中到大型地产商手中。

看到这里,很多人以为我在批判土地国有制度,实在不是。土地国有制度和土地私有制度各有优劣。好比,土地国有制度有助于政府低成本地建设大规模的保障性住房和基础设施。

然则,若是国有土地市场化就容易出问题。政府成为了土地唯一的供应方,会导致土地及房地产价钱扭曲。

除了土地垄断,钱币垄断同样严重扭曲了房地产价钱。房地产是一种投资品,是一种金融化的投资品。房地产履历了资源化、证券化,现在走到了钱币化时代。钱币供应量对房地产价钱影响伟大。

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然则,钱币市场自己不是一个充实竞争市场,钱币供应由央行垄断。钱币垄断导致房价扭曲。房价下跌时,央行增发钱币刺激房地产,导致房价继续上涨,甚至泛起价钱泡沫。

这个问题不仅中国存在,美国、欧洲及日本都存在。

另有两大扭曲是刚需“矮化”和欠妥的调控政策。房地产需求,很大一部分是刚需,也就是人们的栖身需求。在中国,受传统文化及不安全心理影响,人们都希望有自己的屋子。刚需市场,并不是一个充实竞争市场。在刚需市场中,需求方处于弱势,供应方处于强势,这也是房地产价钱偏高的缘故原由之一。

这门课程将从刚需市场的缺陷出发,提出政府提供公共用品如保障性住房的经济学理论。这是一个全新的理论。

另外,欠妥的房地产调控政策也是房价畸形的缘故原由。房地产市场需要调控,但调控政策若是失当,可能越调越高,直到泡沫崩盘。

课程的第二讲,将剖析房地产问题背后的逻辑,以及房地产对中国经济、钱币、财政到底意味着什么。

第三讲,连系中国经济下行的趋势以及中美商业摩擦的国际环境,剖析中国房地产可能存在的风险。

第四讲,我们会对照一下中国香港、新加坡、德国与美国的房地产模式,看看有哪些履历和教训。

最后一讲,我们将提出一些建媾和主张,包罗中国房地产该若何改造,土地该若何改造,政策该若何调控,若何做到让房地产市场自由生长,有涨有跌,同时做到居者有其屋。

课程目录:

01 | 房地产价钱为何历久被扭曲?

02 | 中国房地产的逻辑:信用之锚、民生之困

03 | 中国房地产是否存在泡沫风险?

04 | 中国香港、新加坡、德国与美国模式对照

05 | 中国房地产该若何改造?

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(责任编辑:李显杰 )